Guida Acquisto Immobile

Guida Acquisto Immobile


L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata, in quanto comporta diversi passaggi da seguire, contratti da firmare, documenti da produrre. Qui di seguito elenchiamo alcuni dei documenti fondamentali e delle “best practices” di base necessarie per poter acquistare un immobile. Questa è una “guida di base”, tutto ciò che troverete in questo documento non basta per affrontare una compravendita immobiliare, ma sicuramente sarà utile a tutti coloro che sono in procinto di fare uno dei passi più importanti nella vita.
Supponendo che abbiate già trovato l’immobile adatto alle vostre esigenze, bisogna procedere in primis ad analizzare tutta la documentazione riguardante l’immobile oggetto di compravendita. Nello specifico:
Titolo di provenienza”, che può essere atto di acquisto, dichiarazione di successione (di morte o testamentaria), atto di donazione, atto di divisione, ecc.. Questo documento indica i dati dell’immobile e del proprietario effettivo che firmerà l’eventuale proposta d’acquisto/preliminare di compravendita e l’atto definitivo di trasferimento presso un Notaio. E’ necessario quindi accertare che il venditore sia effettivamente il proprietario.
Nota di trascrizione”, è un documento riassuntivo dell’atto pubblico (acquisto, donazione, divisione, ecc.) che attesta l’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari dell’atto pubblico di provenienza: è un documento indispensabile, poiché garantisce la certezza dell’avvenuto passaggio di proprietà.
Il Titolo Edilizio” , è un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune in cui è ubicato l’immobile, che autorizza il proprietario all’attività di costruzione/trasformazione urbanistica ai sensi delle normative di legge vigenti, in virtù quindi degli strumenti urbanistici. Il permesso di costruire è entrato in vigore con il D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) sostituendo le precedenti “Concessione edilizia” e “Licenza edilizia”. E’ un documento fondamentale per poter acquistare un immobile, in quanto sancisce appunto che l’immobile sia stato costruito attenendosi alle prescrizioni di legge vigenti. Qualora l’immobile sia stato oggetto di opere edilizie non dichiarate, le stesse devono essere “sanate” presentando presso gli uffici comunali di competenza apposita pratica edilizia prevista dalla legge. Gli immobili privi di permesso di costruire/concessione edilizia/licenza edilizia, e/o difformi in tutto o in parte alle prescrizioni di legge, sono considerati “abusivi”, pertanto non possono essere trasferiti a titolo oneroso.
Il progetto esecutivo (progetto di costruzione)”, è un documento, redatto da un tecnico abilitato ed approvato dagli uffici comunali competenti, in cui vengono indicati tutti gli elementi costruttivi necessari per poter dare esecuzione ai lavori di costruzione e gli elaborati planimetrici dell’immobile.
Il certificato di Agibilità”, è un documento rilasciato dagli uffici comunali competenti (Ufficio tecnico comunale), dopo che sono terminati i lavori di costruzione/ristrutturazione, che certifica che l’immobile rispetta tutti i criteri di legge vigenti per garantire alle persone di vivere in piena sicurezza e confort all’interno dei locali, sotto il profilo igienico-sanitario, del risparmio energetico e della sicurezza.
N.B. Il certificato di agibilità non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.
La planimetria catastale” è il disegno tecnico in scala di un’unità immobiliare registrata presso l’Agenzia del Territorio, da cui è possibile individuare perimetri, suddivisione interne dei locali e destinazione d’uso degli stessi.
La visura catastale” permette la consultazione dei documenti catastali, ovvero i dati identificativi e reddituali dell’immobile, i dati anagrafici dei soggetti intestatari (persone fisiche o giuridiche), i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetria catastale), gli atti di aggiornamento catastale.
N.B. La visura catastale non ha valore probatorio e quindi non certifica la proprietà di un bene immobile, ma bensì ha solo un fine fiscale.
L’Attestato di prestazione energetica” sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. Vengono rilevati diversi valori, da un tecnico abilitato, quali raffrescamento e riscaldamento degli ambienti, produzione di acqua calda e relativi consumi, impianti ed eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. E’ obbligatorio per tutti i trasferimenti di proprietà e per le locazioni, per tutti gli immobili ad uso residenziale (ad esclusione di box, cantine, fabbricati allo stato rustico, locali caldaie, ruderi, ecc.).
Cosa hanno in comune questi documenti? E’ obbligatorio allegarli all’atto pubblico di trasferimento, anche se non lo è per il certificato di agibilità in quanto non pregiudica la commerciabilità degli edifici; in sostanza lo stato di fatto dell’immobile oggetto di compravendita deve essere conforme al Permesso di costruire, quindi alle planimetrie del Progetto esecutivo ed alla Planimetria catastale, ed essere dotato di APE (attestato di prestazione energetica).
N.B. E’ buona norma allegare i documenti di cui sopra anche al contratto preliminare di compravendita verificando quindi la situazione urbanistico/catastale ed ipotecaria in modo quindi da evitare eventuali controversie tra le parti.
Ispezione ipotecaria”. L’ispezione ipotecaria permette la consultazione dei dati presenti nei registri immobiliari presso le Conservatorie, dai quali si evincono le proprietà immobiliari di un soggetto, e le eventuali pendenze gravanti sugli immobili (ipoteche da mutuo, da decreti ingiuntivi, pignoramenti ecc.) Solitamente si effettua un’ispezione ipotecaria prima di procedere alla firma sia del contratto preliminare di compravendita che alla stipula dell’atto definitivo di trasferimento presso un Notaio per accertare la consistenza patrimoniale del soggetto interessato.
Se l’immobile è gravato da ipoteca… A volte può accadere di imbattersi nell’acquisto di un immobile gravato da ipoteca, e ciò viene visto come qualcosa di insormontabile o addirittura confuso con il pignoramento. Va sicuramente fatta una distinzione tra ipoteca volontaria (es. mutuo), legale e giudiziale (es. da decreto ingiuntivo): l’ipoteca volontaria può facilmente essere eliminata; sull’ipoteca giudiziale invece bisogna accertare la situazione che c’è a monte, per capire come e se si può eliminare. Senza dubbio sono situazioni delicate che vanno affrontate con cautela, specialmente se si tratta di ipoteca di natura giudiziale. Nella maggior parte dei casi l’ipoteca non pregiudica l’acquisto, ovviamente con un’ispezione ipotecaria si può analizzare la situazione prima di sottoscrivere qualsiasi documento.
Una volta verificata la “regolarità” dei documenti di cui sopra, si giunge alla proposta d’acquisto/preliminare di compravendita:
La proposta d’acquisto/preliminare di compravendita è un atto irrevocabile con il quale il promittente acquirente manifesta la propria volontà di acquistare un immobile: nella proposta d’acquisto vanno indicati i dati del venditore, dell’acquirente, i dati catastali dell’immobile in oggetto, gli estremi del permesso di costruire, allegati planimetria catastale e permesso di costruire, il prezzo, le modalità di pagamento ed i termini di stipula previsti, la somma lasciata a garanzia dell’impegno assunto (esclusivamente con assegno bancario/circolare non trasferibile intestato al venditore, o bonifico bancario a favore del venditore);
posta all’attenzione del venditore, qualora lo stesso accettasse la proposta ed incassasse la somma, e l’acquirente venisse a conoscenza dell’accettazione, la stessa diverrebbe automaticamente “contratto preliminare di compravendita”, soggetto ad obbligo di registrazione entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate”.
Atto pubblico di trasferimento”. Per realizzare il trasferimento di una proprietà immobiliare è necessario l’intervento del Notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale dello stato italiano. L’ atto pubblico è il documento redatto con le prescritte formalità dal Notaio che fa prova legale degli atti e negozi giuridici ed attesta che gli stessi sono stati stipulati in sua presenza.
Ai sensi dell’art. 1350 c.c. il trasferimento di una proprietà immobiliare rientra nei trasferimenti che obbligatoriamente devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
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